ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობები მრავალბინიან შენობებში

წინამდებარე საკითხზე წერილის შედგენა შესაძლებელი გახდა „ახალი გუდაურის“ სამეზობლოს ცალკეული ინდივიდუალური წევრების მხარდაჭერით და ინიციატივით.

გამოთქმული მოსაზრებები შესაძლებელია სრულად ან ნაწილობრივ არ ემთხვეოდეს „ახალი გუდაურის“ სამეზობლოს ამავე ინდივიდუალური წევრების მოსაზრებებს.

This article was made possible through the generous support and initiative of some individual members of the New Gudauri neighborhood.

The views expressed may not fully or in part reflect the views of the New Gudauri neighborhood’s individual members.
See full article in ENG

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობები მნიშვნელოვანი დემოკრატიული წარმონაქმნია საზოგადოებაში, რომელიც განაპირობებს ზოგადად საზოგადოების, საკუთრების ეფექტურად მართვის, ცხოვრების პირობების, ინფრასტრუქტურული და სხვა მესაკუთრეებთან თანაარსებობის ურთიერთობების გაუმჯობესებასა და განვითარებას.   

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების მართვის წესრიგი მოცემულია სპეციალურ კანონში, რომელიც საქართველოს პარლამენტმა 2007 წლის 11 ივლისს მიიღო. 

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების სწორად შერჩეული მართვისთვის და მაქსიმალურად ყველა სარგებლის წარმატებით ათვისებისთვის აუცილებელია ეფექტური და ცხოვრებაში რეალიზებადი მოქნილი წესდების ჩამოყალიბება და მისი სწორად მიღება. 

იმისათვის, რომ სრულყოფილად მოხდეს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესაძლებლობების გამოყენება, იცხოვროთ განვითარებულ სამეზობლოში, ჯანსაღ გარემოში და ამგვარად გაიზარდოს თქვენი საკუთრების საბაზრო ფასი, ამისათვის აუცილებელი და გადამწყვეტია წესდების კვალიფიციური და ამ სფეროში პრაქტიკოსი გამოცდილი ადვოკატის მხრიდან გაწერა და ჩამოყალიბება. ინტერნეტში არსებული შაბლონები გამოდგება ძირითად ბაზისად - ე.წ. „ჩონჩხად“, რომელსაც გამოიყენებთ ამ მნიშვნელოვანი დოკუმენტის საფუძვლიანი მოდიფიცირებისათვის – ყველა იმ დამატებების შესატანად, რომელსაც თქვენ სამეზობლოს და კონკრეტულ ზონასა თუ ტერიტორიის სპეციფიკურ საჭიროებებს მაქსიმალურად მოარგებთ.  

ქვემოთ მარტივად მოცემულია კითხვა პასუხის რეჟიმში ის ძირითადი ინფორმაცია, რაც აუცილებელი იქნება დაგვეხმაროს მივიღოთ ძირითადი ინფორმაცია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის არსისა და მნიშვნელობის შესახებ. 

ქვემოთ კომენტარში ასევე შეგიძლიათ დატოვოთ შეკითხვები კანონიდან გამომდინარე ინფორმაციაზე პასუხების მისაღებად, რომლითაც თქვენ ასევე წვლილს შეიტანთ ამ საკითხზე საზოგადოების ცნობიერების ამაღლებაში. 

1. რა არის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა?

კანონი განსაზღვრავს, რომ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის სახელწოდების წინ ყოველთვის აუცილებელია აბრევიატურის – „ბმა“–ს გამოყენება.

მარტივად - მრავალბინიან შენობებში ბმა არის მესაკუთრეთა ისეთი გაერთიანება, რომელიც განთავსებულია ერთ მიწის ნაკვეთზე და რომელშიც მდებარეობს ორზე მეტი ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ან/და არასაცხოვრებელი საკუთრება, ამგვარად, ე.წ. „კორპუსები” ან „იტალიური“/„თბილისური“ ტიპის ეზოებში არსებული შენობები. კანონი ასევე უშვებს სხვა ფორმებსაც, მაგალითად ე.წ. „კერძო სახლების“ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობებს.  

პირველ რიგში ბმა არ არის იურიდიული პირი, არც სამოქალაქო კოდექსით განსაზღვრული საერთო საქმიანობის მიზნებისთვის შექმნილი ე.წ. სამეწარმეო ტიპის ამხანაგური გაერთიანება. ბმა არის კანონით ჩამოყალიბებული გარკვეული ტიპის ორგანიზაციული წარმონაქმნი, სხვადასხვა სამეზობლო კერძო პირთა გაერთიანება რომელზეც სამართლებრივად სხვა რეჟიმი ვრცელდება მითითებული სპეციალური კანონის მიხედვით. 

მიუხედავად ყველაფრისა ბმა-ს: 

- შეუძლია ქონდეს სახელწოდება, რომლითაც ის გამოვა, როგორც დამოუკიდებელი პირი სხვადასხვა სამართლებრივი ურთიერთოებებში კერძო თუ საჯარო პირებთან;

- წარმომადგენლობაზე უფლებამოსილ პირს, მაგ. თავმჯდომარეს კანონმდებლობით გათვალისწინებული წესით შეუძლია მარტივად ნებისმიერ ბანკში გახსნას საბანკო ანგარიში და ანგარიშზე შემოსული თანხები გამოიყენეს ეფექტურად საერთო მიზნების მისაღწევად; 

- იქონიოს ბეჭედი საკუთარი დასახელებით; 

- შეუძლია ქონდეს ყველა სათანადო სხვადასხვა ტიპის ადმინისტრაციული რეკვიზიტები;

- ქონდეს განცალკევებული ქონება; 

- შეუძლია თავისი სახელით შეიძინოს ქონებრივი, არაქონებრივი უფლებები და ვალდებულებები; 

- დააზღვიოს ბმა–ს წევრთა საერთო ქონება;

- სამართლებრივ ურთიერთობებში წარმოადგინოს ერთმა არჩეულმა თავმჯდომარემ ან საამისოდ უფლებამოსილმა სხვა პირმა. 

2. როგორ ჩამოვაყალიბოთ ბმა? რეგისტრირდება თუ არა ბმა?

ყველაზე მეტი არსწორი ინფორმაცია ვრცელდება განსაკუთრებით ამ კითხვასთან მიმართებაში. 

ბმა-ს არ ჭირდება რაიმე სპეციალური ჩამოყალიბება, ზემოთ ნახსენები კანონიდან გამომდინარე გვინდა თუ არ გვინდა ბმა ჩამოყალიბებულია ავტომატურად ნებისმიერ მრავალბინიან შენობა–ნაგებობაში. კანონის მე–11 მუხლის მიხედვით: „ამ კანონის ამოქმედებით დაფუძნებულად ითვლება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა ისეთ მრავალბინიან სახლში, რომელიც განთავსებულია ერთ მიწის ნაკვეთზე და რომელშიც მდებარეობს ორზე მეტი ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ბინა“. 

კანონი ასევე არ ავალდებულებს „კორპუსების“ ბმა–ს ქონდეს წესდება ან იყოს სადმე რეგისტრირებული მაგ. საჯარო რეესტრში ან სხვა რაიმე ორგანოში, არც ადგილობრივ თვითმმართველობაში. ბმა–ს შეუძლია ნებაყოფლობით დარეგისტრირდეს ან მიაწოდოს მის შესახებ ინფორმაცია ადგილობრივ თვითმმართველობას ან ნებისმიერ დაწესებულებას, იმ სარგებლის მისაღებად, რომელიც ამ უკანსკნელებს შეიძლება ქონდეთ გამოყოფილი (მაგ. გრანტი, რაიმე პროექტის თანადაფინანსება და ა.შ.). 

3. რა დავარქვათ ამხანაგობას? 

შეგიძლიათ თავისუფლად მოიფიქროთ ნებისმიერი საფირმო სახელწოდება, თქვენი ადგილმდებარეობის და სამომავლო მიზნებისა თუ გეგმების შესაბამისად. სახელწოდება შეიძლება იყოს შემოქმედებითი ფანტაზიის ნაყოფი. 

მესამე პირების შეცდომაში შეყვანის თავიდან აცილებისათვის საჭიროა, როგორც აღინიშნა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის სახელწოდების წინ შემოკლების გამოყენება: „ბმა ––––სახელწოდება––––“. 

4. შეიძლება „ჩაუბარებელ“ კორპუსში ბმა-ს შექმნა?

შესაძლებელია, თუ გაქვთ საკუთრება, ცხოვრობთ, სარგებლობთ ან იყენებთ ქონებას – ბმა ჩამოყალიბებულია. 

5. ვინ არიან ბმა-ს წევრები? 

წევრია ყველა: ნებისმიერი ოდენობის ფართობის მესაკუთრე, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი, მათ შორის, კომერციული ფართობის მესაკუთრეები. 

6. მე არ მინდა ბმა–ს წევრობა; შემიძლია უარი ვთქვა წევრობაზე? 

ბმა-ს წევრობაც კანონით ავტომატურია და სავალდებულოა. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ სპეციალური კანონის მე-19 მუხლის მიხედვით: ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრობა წარმოიშობა მრავალბინიან სახლში ინდივიდუალური საკუთრების შეძენისთანავე. 

საკუთრების შეძენისას წევრობაზე უარის თქმა შეუძლებელია, რადგან წევრობა განიჭებთ როგორც უფლებებს, ამავედროს ვალდებულებებსაც, როგორც უშუალოდ ამხანაგობის წევრების, ასევე მესამე პირების მიმართ. ბმა-ს წევრობისათვის არ არის აუცილებელი საცხოვრებელი ბინის შეძენა, ბინათა კომპლექსში თუნდაც ერთი კვადრატული მეტრის საკუთრება ავტომატურად გაძლევთ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის სტატუსს.  

უფრო მეტიც, საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს არაერთი განმარტებით, როდესაც კონკრეტულმა პირებმა სადავოდ გახადეს ბმა–ს „ავტომატურად კანონით ჩამოყალიბება“ და ე.წ. „სავალდებულო წევრობაც“, სასამართლომ არ დააკმაყოფილა მომჩივანეების სარჩელი და დაადგინა, რომ ბმა-ს წევრობა სავალდებულოა და კანონმდებლობის ეს მოთხოვნა კონსტიტუციის შესაბამისი იყო. საკონსტიტუციო სასამართლომ ბმა–ს კანონი შემდეგნაირად განმარტა: „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას აქვს მისი ბუნებიდან ობიექტურად გამომდინარე ამოცანები და არა მიზნები, ზემოთ მოყვანილი თვალსაზრისით. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ამოცანები განპირობებულია საერთო საკუთრების მოვლა-პატრონობის აუცილებლობით. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები ვერ დასახავენ სხვა მიზნებს მათი სუბიექტური მისწრაფებების განსახორციელებლად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ფარგლებში, ან ვერ შეამცირებენ ამხანაგობისათვის დასახულ ამოცანებს, რადგანაც ეს ეწინააღმდეგება თავად ამხანაგობის ბუნებას“ (გადაწყვეტილება №2/2/439; II-21, https://www.constcourt.ge/ka/judicial-acts?legal=453 ; https://www.constcourt.ge/ka/judicial-acts?legal=375 ; https://www.constcourt.ge/ka/judicial-acts?legal=374). 

7. რა მიზნები აქვს და რაში გვჭირდება ბმა?

ბმა-ს წარმატებული და ნაყოფიერი მართვა დამოკიდებულია მათი წევრების მონდომებაზე და წესდებაში გაწერილ ეფექტურად რეალიზებად წესებზე. 

ბმა-ს მიზანი და სარგებელი უამრავი შეიძლება იყოს, მათ შორის:

- საერთო ქონებრივი თუ არაქონებრივი ინტერესების უფრო მეტად ეფექტურად ლობირება და დაცვა;

- კონკრეტული პრობლემების მოულოდნელად წარმოშობის შემთხვევაში ოპერატიული რეაგირება, კონტროლი და იურიდიულად მნიშვნელოვანი მოქმედებების განხორციელება მთლიანად ბმა–ს და სამეზობლოს სახელით;

- ქონების უფრო წარმატებული მართვა და მოვლა-პატრონობა; 

- ბიუჯეტის და ხარჯების გამჭირვალობა და ყველა წევრისთვის თავისუფალი ხელმისაწვდომობა;

- სტაბილური ბიუჯეტი (რაც მეტია საკუთრების ერთეულები, მით მეტია ბიუჯეტის სტაბილურობა);

- პრობლემური საკითხების წინასწარ განსაზღვრული და ცივილური ფორმით გადაწყევტა და ბმა, როგორც სამედიატორო პლატფორმა მესაკუთრეებს/წევრებს შორის;

- ადგილობრივი მოსახლეობის გაზრდილი მონაწილეობა თავიანთი ინტერესების და საქმეების გადაწყვეტაში (მაგ. ეზოების ფილებით გაწყობა, ფასადის დასუფთავება-მოვლა, თოვლის გადაწმენდა, გამწვანება, საერთო გამოყენების ფართების დეკორატიული განათება, სამღებრო სამუშაოები, გასართობი მოედნების განაშენიანება, აუზის მოწყობა, ჩოგბურთის კორტების მონტაჟი, სხვადასხვა ინფრასტრუქტურული პროექტების განხორციელება, უსაფრთხო და კომფორტული სატრანსპორტო საშუალებების განვითარების ლობირება და სამეზობლო ტერიტორიების სხვადასხვა სახის მოვლა და განვითარება);

- მეზობელთა შორის ურთიერთობების წინასწარ გაწერილი და თავად ამავე მეზობლების მიერ აღიარებული/მიღებული წესებით მოწესრიგება და მეზობლებს შორის მშვიდი გარემო;

- სასტუმროს ტიპის აპარტოტელებში ან ნებისმიერი ტიპის შენობაში ხელშეკრულების საფუძველზე შემოყვანილი კომპანიის საქმიანობის ეფექტური კონტროლი და ადმინისტრირება;

- არქიტექტურული კონტროლი (მაგ. ფასადის დამახინჯების თავიდან აცილება);

- ბმა-ს ქონების განვითარება - მომგებიანად მართვა, რამაც საბოლოო ჯამში დამატებითი სარგებელი უნდა მოუტანოს ბმა-ს ყოველ წევრს (მაგ.: გარკვეული მიწის ნაკვეთის იჯარით გადაცემა, ფასიანი პარკინგის მოწყობა, სათამაშო მოედნების და სხვადასხვა ინფრსტრუქტურული განაშენიანების გაქირავება, რეკლამის განთავსება შენობის სხვადასხვა ნაწილებზე და აღნიშნული სხვადასხვა საქმიანობიდან გამომდინარე დამატებითი შემოსავლების მიღება);

- ბმა-ს არასამეწარმეო ორგანიზაციული ბუნებიდან გამომდინარე დამატებითი შემოსავლების მიღება გრანტების სახით ან სხვადასხვა ფინანსურად მომგებიან პროგრამებში მონაწილეობა, რაც საბოლოოდ ყველა მესაკუთრის ქონების საბაზრო ღირებულების მნიშვნელოვან გაზრდას იწვევს;

- სხვა სამეზობლო გაერთიანებებთან და კერძო თუ საჯარო პირებთან მემორანდუმები და თანამშრომლობა.   

8. კორპუსში არის მენეჯმენტ კომპანია და მაინც გვჭირდება ბმა-ს თავმჯდომარე და წესდება? 

ამჟამინდელი გავრცელებული პრაქტიკის მიხედვით დეველოპერული კომპანია, რომელმაც აწარმოა მშენებლობა ამავე შენობებში თავად ან მისი შვილობილი კომპანიებით გვევლინება ე.წ. ამხანაგობის მმართველად - ე.ი. მენეჯმენტ კომპანიად, რომელიც თავისთვის დამატებით შემოსავლების მიღების მიზნებისთვის და ინდივიდუალურად ყოველ მესაკუთრესთან ცალცალკე ხელშეკრულებების გაფორმებით ანაცვლებს ბმა-ს საქმიანობაში, ეპატრონება წევრების საერთო ქონებას და მის მიერ სუბიექტურად და ზოგ შემთხვევაში დომინირებული მდგომარეობის გამოყენებით აწესებს საფასურს და წესებს წევრებთან დადებული ინდივიდუალური ხელშეკრულებებით, ხოლო სანაცვლოდ აწვდის შესაბამის სერვის.

ამავედროს თავდაპირველად შესაძლებელია, რომ კორპუსის ესეთი ტიპის ოპერატიული ხელმძღვანელობის აღება და მმართვა თავად წევრების ინტერესებშიც შედიოდეს, ბმა-სთან შედარებით უფრო მოქნილი/აღსრულებადი იყოს განსაკუთრებით იმ ფონზე როდესაც წევრებს არ გააჩნიათ არც ცოდნა და არც გამოცდილება და საბოლოოდ კომპანიის და წევრების საერთო ინტერესებს ემთხვეოდეს, მაგრამ განსახილველია ყოველი კონკრეტული შემთხვევა და ასეთი ურთიერთობა გავრცელებულ შემთხვევებში არ გამოდის მდგრადი და ხანგრძილივი სხვადასხვა მიზეზების გამო. 

ანალოგიური ტიპის დეველოპერი და თავად ან მისი შვილობილი კომპანია ჩვეულებრივი ბიზნეს/სამეწარმეო კომპანიები არიან, რომლებიც ბუნებრივად ორიენტირებული არიან მოგების მაქსიმალურ მიღებაზე და გააჩნიათ სხვადასხვა კომერციული ინტერესები. ამგვარად დღის წესრიგში დგება ის საკითხიც, რომ მენეჯმენტ კომპანიასთან არსებული სახელშეკრულებო ურთიერთობა შესაძლოა დაირღვეს, რომელსაც მრავალი მიზეზი შეიძლება ქონდეს: არაჯეროვანი/არადროული შესრულება, მომსახურების დაბალი ხარისხი, კონკრეტული კომპანიის რეპუტაციიდან გამომდინარე დაბალი კორპორატიული კულტურა, არაპროფესიონალიზმი (რადგან დეველოპერი თავისი პროფილიდან გამომდინარე არ წარმოადგენს მოსახლეობისთვის სერვისზე ორიენტირებულ სუბიექტს), მოსახლეობასთან მუდმივი კონფლიქტი და წინააღმდეგობა (განპირობებულია ხელშეკრულებების დომინირებული მდგომარეობის და გარკვეულწილად იძულებით დადგენილ სტანდარტული პირობებიდან გამომდინარე), საბოლოოდ შედეგად შესაძლებელია მოხდეს ხელშეკრულების შეწყვეტა. 

მენეჯმენტ კომპანიასთან ნებისმიერი სცენარის წარმოშობის შემთხვევაში უფრო მეტად დგება ამ მხრივ რისკების დაზღვევის და ბმა-ს სრულფასოვანი ფუნქციონირების აუცილებლობა ერთი მხრივ სახელშეკრულებო ურთიერთობების კონტროლის და მეორე მხრივ ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევაში მისი სასწრაფოდ ოპერატიული ჩანაცვლების თვალსაზრისით.   

9. რას მოიცავს საერთო ქონება? რა არის მესაკუთრის წილი საერთო საკუთრებაში?

ბმა–ს ერთ–ერთ მნიშვნელოვანი ძირითადი არსი არის საერთო ქონების მოვლა და მისი სათანადო მაღალი ხარისხით ფუნქციონირება, რაც ბუნებრივად განაპირობებს ყოველი წევრის ინდივიდუალური უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების უფრო მეტად გაზრდას. კეთილმოწყობილი, მაღალი დონის ინფრასტრუქტურა, განვითარებული მმართველობა, როგორც წევრების ისე მის სამეზობლოდ ქონების საბაზრო ღირებულების ზრდის განმსაზღვრელი ძირითადი ფაქტორებია.    

საერთო ქონებაა: 

1. მიწის ნაკვეთი; 

2. ამავე ნაკვეთზე განთავსებული მრავალბინიანი სახლი, მასთან დაკავშირებული მომსახურე საინჟინრო ქსელები, მოწყობილობა-დანადგარების, შენობა-ნაგებობებისა და კეთილმოწყობის ობიექტების ერთობლიობა;

3. ბმა–ს წევრთა საერთო ქონების მომსახურებისათვის განკუთვნილი შენობა-ნაგებობები და საინჟინრო-კომუნიკაციური მოწყობილობა და გაყვანილობა; 

4. მრავალბინიანი სახლის მზიდი და შემომზღუდავი არამზიდი (ფასადის) კონსტრუქციები (საძირკვლები, კარკასი, კედლები, საერთო სარგებლობის აივნები, სართულშუა გადახურვები, პარაპეტები (მოაჯირები), ლავგარდანები (კარნიზები), საწვიმარი მილები და ა. შ.); 

5. სატრანზიტო გაყვანილობა;

6. შეძენილი მოძრავი ქონება, ფასიანი ქაღალდები და არამატერიალური სიკეთეები;

7. მრავალბინიანი სახლის ვესტიბიულები, სადარბაზოები, დერეფნები, კიბის უჯრედები, სარდაფები, სხვენები, საქვაბეები, ტექნიკური სართულები, სახურავები, ლიფტები, სხვადასხვა დანიშნულების შახტები, არხები, ნაგავგამტარები, ბუნკერები და ა. შ., რომლებიც არ იმყოფება ინდივიდუალურ საკუთრებაში.

მესაკუთრის წილი წევრთა საერთო ქონებაში განისაზღვრება პროპორციულად მის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ფართობის შეფარდებით მრავალბინიანი სახლის ბინათა საერთო ფართობთან.

10. შეუძლია თუ არა ბმა-ს ჩაანაცვლოს მენეჯმენტ კომპანია და რა უპირატესობების აქვს ბმა-ს მმართველობას?

მომზადებულ და ეფექტური წესდების მქონე ბმა-ს შეუძლია, როგორც მოკლე ისე გრძელვადიანად ჩაანაცვლოს მენეჯმენტ კომპანია და დაიბრუნოს სრული კონტროლი თავის საერთო ქონებაზე; მენეჯმენტ კომპანიისგან მიიღოს ან შეისყიდოს მის ტერიტორიაზე არსებული მოძრავი ინფრსტრუქტურა; დაიქირავოს და მოიზიდოს პროფესიონალი პერსონალი; გამოაცხადოს ტენდერები; სრულფასოვნად დადოს ხელშეკრულებები და შედარებით ნაკლები დანახარჯებით განახორციელოს ყველა ის აუცილებელი ქმედებები, რომელიც საჭირო იქნება დასახული მიზნების შესასრულებლად და მესაკუთრეების ინტერესების დაცვისათვის.   

რაც მთავარია ბმა-ს მიერ პირდაპირ შუამავალი კომპანიის გარეშე შეუძლია კონკურენცია გაუწიოს მენეჯმენტ კომპანიებს და ამ „რგოლის" ამოვარდნის შემთხვევაში მნიშვნელოვნად ნაკლები ხარჯით დაიწყოს კორპუსის ხარისხიანი და სრულფასოვანი ოპერირება; შესაბამისად მოიპოვოს მესაკუთრეების ნდობა და კმაყოფილება.  

ძირითადი უპირატესობა, რაც ბმა-ს მმართველობას მენეჯმენტ კომპანიასთან შედარებით ახასიათებს - არის მისი არასამეწარმეო ხასიათი, რაც იმას ნიშნავს, რომ სრული შემოსავლები თუ მოგება, რომელიც მიღებული იქნება ბმა-ს საქმიანობიდან მოხმარდება მხოლოდ ბმა-სვე ქონების მოვლა-პატრონობასა და განვითარებას, განსხვავებით ჩვეულებრივი სამეწარმეო ტიპის მენეჯმენტ კომპანიისგან, რომლის შემოსავლებს და მოგებას მისი დამფუძნებლები და ინვესტორები ინაწილებენ. ასევე მნიშვნელოვანია, რომ ბმა-ს უფრო მეტი შესაძლებლობა აქვს მიიღოს გრანტები განვითარებისთვის. 

უფრო მეტიც, შეუძლია დაიქირავოს და შემოიყვანოს სხვა მმართველი, გამოცდილი ან პროფილის მიხედვით „ჰოსფითალითი“ (მასპინძლობის) ბიზნესის სხვა ბრენდები, რასაც ბმა–ს შესახებ კანონიც აწესრიგებს. 

11. შეუძლია თუ არა ეფექტური მმართველობა და ერთობლივი საქმეების მიხედვა ბმას? 

ამ შეკითხვის შემთხვევაშიც ხშირად ვრცელდება არსწორი და ნიჰილისტური დამოკიდებულება საზოგადოებაში: 

- „ასეთი „ჭრელი“ და ამდენი ადამიანია ვერ მივალთ ერთ აზრამდე!“; 

- „ჩვენ ამის თავი არ გვაქვს და შევეშვათ და ყველამ გთხოვთ თავის წინ ტერიტორია მოგავოს და არ დაყაროს ნარჩენები“; 

- „მე კი გადავიხდი, მაგრამ ყველა არ გადაიხდის და მაინც არაფერი გამოვა“;

- „კრებაზე არავინ მოვა, ზოგს სახლი აქვს დაკეტილი, ძალიან რთულია ყველასთან დაკავშირება“;

- „ზოგი საერთოდ ქვეყნიდან არის გასული, იმათ როგორ მოვძებნით“

- „ყველა არ იქნება თანახმა და ვერ მივიღებთ მაინც რაიმე გადაწყვეტილებას“;

- „შეხედეთ ქალაქში უამრავ კორპუსს - რას გავს. აი ეს არის ამხანაგობა“.

ესეთი ნიჰილიზმი და სტერეოტიპული დამოკიდებულება მართლაც მომდინარეობს სამწუხარო რეალობიდან, იმ ბმა-ებს არასწორად შედგენილი, არაეფექტური და ბოლომდე ჩამოუყალიბებელი წესდებებიდან, რომლებიც ცუდ მაგალითებად გვევლინებიან. 

ასევე წარუმატებლობის მაგალითები განპირობებულია საზოგადოებაში ნაკლები ცნობიერებით ბმა-ს არსის შესახებ და მესაკუთრეების ვიწრო ინდივიდუალური, მომავალში შედეგების გაუაზრებელი მოსაზრებებით და სიახლეების მიუღებლობით ან უკიდურეს შემთხვევაში მაინც ე.წ. „პატრონის“ ძიებებით. 

ბმა თავად იქნება თუ არა წარმატებული მენეჯერი თუ გინდ ხელშეკრულების საფუძველზე დაქირავებული კომპანიის ეფექტური მაკონტროლებელი მნიშვნელოვნად დამოკიდებულია იურიდიულად სწორად შედგენილ რეალიზებად წესდებაზე და კანონმდებლობით მონიჭებული უფლებამოსილებების მაქსიმალურ ათვისებაზე. 

მიუხედავად ყველაფერისა აუცილებლად უნდა აღინიშნოს, რომ არასებობს კარგი მაგალითებიც. რეალობიდან გამომდინარე წარმატების მაგალითების შექმნა შესაძლებელია დიდწილად განპირობებულიც იყოს ტურისტულად აქტიური, დაგეგმარებული ტერიტორიების და რეკრეაციულ ზონებში არსებულ ბმა-ებთან, სადაც უძრავ ქონება მასპინძლობის საშუალებაა, მესაკუთრეებისთვის შემოსავლის მომტანიც არის და მის წევრებს ქონების მოვლის და მისი საბაზრო ღირებულების ზრდის უფრო მეტი მოტივაციაც ამოძრავებთ.   

12. რა არის ბმა-ს წესდება? 

წარმატებული წესდების ჩამოყალიბების პროცესში საკვანძო და გადამწყვეტია იურიდიულად აღსრულებად და რეალურ ცხოვრებაში განხორციელებადი თანხების ამოღების და ბიუჯეტის შევსების მექანიზმების გაწერა, კარგად ორგანიზებული სტრუქტურული ერთეულების ფუნქციონირება გარდა ფორმალური საკითხების და წესების ჩამოყალიბებისა.   

მარტივად და მოკლედ, რომ ვთქვათ ბმა-ს წესდება არის მესაკუთრეების წინასწარ შეთანხმება, მრავალმხრივი უვადო ტიპის ხელშეკრულება - ქონების, სამეზობლო ტერიტორიების მოვლა-პატრონობის და მესაკუთრეებს შორის ურთიერთობების შესახებ. 

წარმატებული და რეალიზებადი წესდების გაწერა ბმა-ს ინტერესებშია. 

თუ წევრთა რაოდენობა თორმეტს არ აღემატება წესდების მიღება ხდება ხმათა 2/3-ით. იმ შემთხვევაში თუ ეს სათანადო რაოდენობაც ვერ მოგროვდა, წესდების მისაღებად ან/და გამოსავლის მოსაძებნად შეგიძლიათ ისარგებლოთ ადვოკატის კონსულტაციით. წესდების არ მიღების შემთხვევაში ავტომატურად ამოქმედდება ამხანაგობის შესახებ კანონი, ჩატარდება კრება ხელმეორედ და მიღებული იქნება სავალდებულო გადაწყვეტილება.  

13. რა წესით ხდება კრებაზე გადაწყვეტილების მიღება?

ბმა–ს წევრთა კრების გადაწყვეტილების შესრულება სავალდებულოა თითოეული მისი წევრისათვის, მათ შორის, მათთვისაც, ვინც კენჭისყრაში მონაწილეობა არ მიიღო ნებისმიერი მიზეზით.

წევრთა კრებაზე გადაწყვეტილებები მიიღება დამსწრეთა ხმების ნახევარზე მეტით, თუ კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

პირველი წესდების მიღებამდე კრებაზე გადაწყვეტილება მიიღება თუ მას ესწრება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა 2/3. თუ ბმა–ს წევრთა კრება არ არის გადაწყვეტილებაუნარიანი, მაშინ კრება მოიწვევა ხელმეორედ და მიიღება გადაწყვეტილება. 

ბმა-ს წევრს უფლება არ აქვს მონაწილეობა მიიღოს კენჭისყრაში, თუ არის ინტერესთა კონფლიქტი. 

14. თუ ერთ ქონებაზე რამდენიმე მესაკუთრეა მათი ხმის უფლება როგორ გადაწყდება? 

თუ საკუთრება ეკუთვნის რამდენიმე მესაკუთრეს საერთო საკუთრების უფლებით, მათ მაინც 1 ხმის უფლება აქვთ. მათ შეუძლიათ გადაწყვიტონ, რომ ნებისმიერმა ერთმა მათგანმა განახორციელოს ხმის უფლება, თუ ისინი არ მიიღებენ ასეთ გადაწყვეტილებას, წარმომადგენლად ჩაითვლება მესაკუთრეებს შორის უხუცესი.  

თუ მესაკუთრე(ებ)ს აქვს რამოდენიმე ქონება მისი ხმის უფლება გადაწყდება შესაბამისი ქონების რაოდენობის მიხედვით. 

15. რა ვალდებულებები აქვთ ბმა-ს წევრებს? რა საფასური მექნება გადასახდელი? 

სათანადო ხარისხის შესანარჩუნებლად და შენობების ადმინისტრირებისათვის ნებისმიერ ქონებას უნდა გაფრთხილება და მოვლა-პატრონობა, ეს მოიცავს სხვადასხვა ხარჯებს. 

ბმა-ს შესახებ კანონის მე-7 მუხლის მე-3 პუნქტი პირდაპირ განსაზღვრავს მესაკუთრის ისეთ ძირეულ ვალდებულებას, როგორიცაა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და ექსპლუატაციის ხარჯების გადახდაში მონაწილეობის მიღება. 

ბმა-ში გადასახადის გადახდა და კანონის ეს ძირეული მოთხოვნა განპირობებულია ასევე წევრისათვის ისეთი ვალდებულების დაკისრებაში, როგორიცაა „ქონების გასხვისებისას ქონების შეძენის მსურველს მიაწოდოს სრული ინფორმაცია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წინაშე არსებული ან მოსალოდნელი ვალდებულებების შესახებ“. 

კონკრეტულ გონივრულ გადასახადს თავად მისი წევრები ადგენენ და წყვეტენ. 

ბმა-ს წევრი ვალდებულია: - ისეთ მდგომარეობაში შეინარჩუნოს და იმგვარად გამოიყენოს ინდივიდუალური საკუთრება და წევრთა საერთო ქონება, რომ ამით სხვა მესაკუთრეს არ მიადგეს ზიანი; იზრუნოს იმისათვის, რომ მრავალბინიან სახლში განთავსებულ მის საწარმოში დასაქმებულმა პირებმა ან მათ, ვისაც იგი თავის ინდივიდუალურ ან ბმა-ს წევრთა საერთო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთს ან შენობის ნაწილებს სარგებლობაში გადასცემს, შეასრულონ ზემოთ აღნიშნული მოვალეობანი; ნება დართოს უფლებამოსილ პირს, შევიდეს ბინაში და დროებით გამოიყენოს ის, თუ ეს აუცილებელია ბმა-ს წევრთა საერთო ქონების სათანადო მდგომარეობაში მოსაყვანად და მისთვის მიმდინარე რემონტის ჩასატარებლად, ამ დროს წარმოშობილი ზიანი უნდა ანაზღაურდეს; წევრთა საერთო ქონების შენარჩუნების მიზნით დაიცვას სამშენებლო-ტექნიკური, ხანძარსაწინააღმდეგო, სანიტარიული და სხვა ნორმები და წესები... 

გარდა კანონმდებლობით განსაზღვრული ძირითადი ვალდებულებებისა ბმა-მ თავისი წესდებით შეიძლება გაითვალისწინოს თავისი წევრების დამატებითი ვალდებულებები და უფლებები. 

16. რა უფლებები აქვს ბმა-ს წევრებს? 

ბმა-ს წევრის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ფუნდამენტური უფლებაა - აკონტროლოს ბმა-ს საქმიანობა, სრულად მოითხოვოს და მიიღოს შესაბამისი ფინანსური და იურიდიული საბუთები. 

ასევე აირჩიოს ან არჩეულ იყოს გარკვეული ვადით ბმა-ს თავმჯდომარედ ან მმართველობის სხვადასხვა სტრუქტურებში; კანონით და წესდებით განსაზღვრული წესების მიხედვით მოიწვიოს კრებები; წამოაყენოს წინადადებები ბმა-ს განვითარების და სხვადასხვა პროექტების განხორციელების შესახებ; მიიღოს კონკრეტული სარგებელი იმ ღონისძიების განხორციელებიდან, რომელსაც მან უშუალოდ მისცა ხმა. 

წევრს უფლება აქვს საერთო ქონების მოვლა-პატრონობასთან, ექსპლუატაციასთან და განვითარებასთან დაკავშირებული სამუშაოები შეასრულოს თავად ან დაქირავებულ პირთა მეშვეობით. ასეთ შემთხვევებში მისი ხარჯების შეფასება მოხდება და ასეთ წევრს შესაძლებელია სადანახარჯო შენატანი შეუმცირდეს შესრულებული სამუშაოს პროპორციულად, თუ წესდებით ან კრების გადაწყვეტილებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

17. როგორ ხორციელდება და რამდენად ეფექტურია ბმა-ს საქმიანობის მართვა?

ზოგადად მართვა ხორციელდება ერთობლივად წევრების მხრიდან, მაგრამ ამისათვის წესდებაში შესაძლებელია გათვალისწინებული იყოს, როგორც ინდივიდუალური პირები ისე მოწვეული ან/და კონკურსის/ტენდერის საფუძველზე შერჩეული პროფესიონალი მმართველები, მაგალითად: ბმა-ს საქმიანობას უძღვება ამხანაგობის თავმჯდომარე; დასაშვებია თავმჯდომარეს ყავდეს დამხმარეები, დაიქირავოს პერსონალი; თითო სადარბაზოში დანიშნოს წარმომადგენელი და შეასრულოს კანონით და წესდებით განსაზღვრული სხვა კონკრეტული მოვალეობები. 

18. როგორი შიდა ორგანიზაციული სტრუქტურა და ფინანსური კონტროლი უნდა ქონდეს ბმა–ს?

ბმა-მ წესდებით მმართველობის დაბალანსების ნორმები, კონკრეტულად სხვადასხვა მექანიზმები და მაკონტროლებელი სტრუქტურული ორგანოები შეიძლება გათვალისწინებული იყოს, მაგ. სამეთვალყურეო საბჭო; გამგეობა; აუდიტის ჩატარება; ჩვეულებრივ, წევრების უფლებამოსილება მოითხოვოს სრული საბუთები და ფინანსური ანგარიშგებები და სხვა. 

ბმა-ს გარდა ძირითადი ბიუჯეტისა, წესდებით შეუძლია დაადგინოს სარეზერვო ფონდიც (მაგ. დაადგინოს კრიტერიუმები რა შემთხვევაში გამოიეყენებს, იქნება ეს ქველმოქმედება, საზოგადოებასთან ურთიერთობა – PR, დამატებითი ინფრასტრუქტურის შექმნა, მოულოდნელად წარმოშობილი ხარჯები, გამონთავისუფლებული ფინანსური სახსრების ინვესტიცია, სხვა გაერთიანებების ჩამოყალიბება და დახმარება თუ ლობისტური საქმიანობა). 

სარეზერვო ფონდში პრაქტიკიდან გამომდინარე, როგორც განვითარებული ბმა–ების წესდებებით ხშირად დადგენილია - ფონდში მიღებული შემოსავლების 10–დან 20%–მდე მიემართება და გროვდება. 

19. რა უფლებამოსილებები აქვს თავმჯდომარეს ან მოწვეულ მმართველს? 

სამართლებრივ ურთიერთობებში ბმა–ს წარმოადგენს და მის საქმიანობას უძღვება თავმჯდომარე ან საამისოდ უფლებამოსილი სხვა პირი. მარტივად, რომ ვთქვათ დანარჩენი წევრების კომფორტისთვის კონკრეტულ პიროვნებას, თავად წევრთა არჩეულ აგენტს ენიჭება ის უფლებამოსილებები, რომელიც აუცილებელია ბმა–ს მართვისთვის და შესაბამისი მოქმედებების განხორციელებისთვის.  

თავმჯდომარის კონკრეტული უფლებამოსილებები განისაზღვრება კანონით და მიღებული ბმა–ს წესდების მიხედვით, მაგ.: 

1. იწვევს და უძღვება წევრთა კრებას;

2. უზრუნველყოფს გადაწყვეტილებების შესრულებას;

3. ბმა–ს წესდებით განსაზღვრულ პირებთან/სტრუქტურებთან ან წევრთა კრებასთან შეთანხმებით იღებს აუცილებელ ზომებს საერთო ქონების სათანადო მოვლა-პატრონობის, ექსპლუატაციისა და განვითარების უზრუნველსაყოფად;

4. კრებასთან შეთანხმებით განსაზღვრავს ხარჯებს მიმდინარე სამეურნეო წლისათვის;

5. იღებს ზომებს, რომლებიც აუცილებელია რაიმე ვადის დასაცავად ან რომელიმე უარყოფითი სამართლებრივი შედეგის თავიდან ასაცილებლად;

6. იღებს და იხდის გაწეული ხარჯებისა თუ დავალიანების დასაფარავ თანხას; 

7. ბმა–ს სახელით დებს და ხელს აწერს ხელშეკრულებებს და წარადგენს საჭირო დოკუმენტაციას, თუ ეს დაკავშირებულია წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობასთან, ექსპლუატაციასთან და განვითარებასთან და წევრთა საერთო ინტერესებთან;

8. უზრუნველყოფს ნაკისრი სახელშეკრულებო პირობებისა და მოვალეობების შესრულებას;

9. გამოდის სასამართლოში ან სხვა ორგანოებში ბმა–ს სახელით;

10. ასრულებს კანონმდებლობით დაკისრებულ სხვა ვალდებულებებს.

20. როგორ შევარჩიოთ ბმა–ს თავმჯდომარე ან/და მოწვეული მმართველი?

გადაწყვეტილებას არჩევანის და შერჩევის კრიტერიუმების შესახებ იღებენ ბმა–ს წევრები. ხელმძღვანელის შერჩევა შესაძლებელია ნებისმიერი სახით, იქნება ეს შიდა არჩევნები, ადგილობრივი ან/და საერთაშორისო კონკურსი თუ ტენდერი. 

21.  შესაძლებელია თუ არა თავმჯდომარეს ან/და მოწვეული მმართველის გადარჩევა?

წესდების ან კანონის ნორმების დარღვევის, მოვალეობების არაჯეროვანი ან არადროული შესრულების შემთხვევაში კანონით და კონკრეტულად წესდებით გათვალისწინებული წესით ამავე საკითხზეც გადაწყვეტილებას იღებს ბმა. 

წესდებით დამატებით შესაძლებელია განისაზღვროს, რომ თავმჯდომარის გადარჩევის და განთავისუფლების შემთხვევაში ახალი თავმჯდომარის არჩევამდე ვინ შეასრულებს მის მოვალეობას.   

უფლებამოსილების დასრულების შემდეგ ყოფილი თავმჯდომარე ან მოწვეული მმართველი კანონით ვალდებულია ახალ თავმჯდომარეს გადასცეს მის ხელთ არსებული და მის დროს ბმა-ს თავმჯდომარის საქმიანობასთან დაკავშირებული სრული ინფორმაცია, დოკუმენტაცია და მატერიალური ფასეულობები.

22. რამდენად მოქნილი იქნება გადაწყვეტილებების მიღების წესები? შევძლებთ თუ არა დროულად და სათანადო რაოდენობით შეკრებას? 

შესაძლებელია კრების მოწვევა და ადმინისტრირება ელექტრონულად თანამედროვე ტექნოლოგიების საშუალებითაც. 

წევრებს წესდებით წინასწარ შეუძლიათ უშუალოდ დაადგინონ თანამედროვე ელექტრონული საშუალებებით ხმის მიცემის, კრების მოწვევის, ადგილის განსაზღვრის და გადაწყვეტილებების მიღების წესები, ასევე განსაზღვრონ ბმა–დან მიღებული რა სახის შეტყობინებები ჩაითვლება ჩაბარებულად და ყველაზე მნიშვნელოვანი, მეორედ კრების მოწვევაზე გადაწყვეტილების მიღება დამსწრეთა რაოდენობის მიხედვით. 

23. როგორ შევძლებთ გადასახადების/მოსაკრებლების ამოღებას? 

თუ წევრის ვალი 500 (ხუთას) ₾-ს აღემატება ბმა-ს შესახებ კანონი პირდაპირ განსაზღვრავს ურჩი გადამხდელების წინააღმდეგ ისეთი სანქციის ადმინისტრირებას, როგორიცაა საჯარო რეესტრში ბმა-ს წინაშე არსებული დავალიანების ვალად დარეგისტრირება, როგორც მის უძრავ ნივთზე მიბმული ვალდებულება.  

ე.ი. ის წევრი, რომელიც გადასახადების გადახდას თავს აარიდებს მას ოფიციალურ სახელმწიფო სარეგისტრაციო ორგანოში ვალი დაურეგისტრირდება. ბმა-ს შეუძლია კანონმდებლობით გათვალისწინებული წესით აამოქმედოს დავალიანების მქონე პირის წინააღმდეგ ყველა სამართლებრივი მექანიზმები.  

გარდა აღნიშნული კანონმდებლობით გათვალისწინებული სამართლებრივი მექანიზმებისა ბმა-ს შეუძლია კონკრეტულად წესდებაში გაითვალისწინოს ურჩი გადამხდელების წინააღმდეგ დამატებითი სანქციები. 

გარდა სამართლებრივად კანონმდებლობით გათვალისწინებული აშკარა სანქციებისა, მნიშვნელოვანია ბმა-ს ინფრასტრუქტურის იმგვარად მოწყობა, ზოგჯერ რადიკალურადაც კი (მაგ. პრაქტიკაში გამოყენებადი საერთო მრიცხველებზე ცენტრალური გათბობის, წყლის შემომავალი მილის გადაკეტვა - კონკრეტული საკუთრების გათიშვის მიზნებისთვის; ლიფტის სერვისის სარგებლობის ტექნიკური საშუალებების შეწყვეტა და სხვა), რომ სწრაფად და ოპერატიულად შესაძლებელი იყოს უშუალოდ კონკრეტული ურჩი წევრების მიმართ მომსახურების მიწოდების შეწყვეტა ისე, რომ არ დაზარალდეს და დაცული იყოს კეთილსინდისიერი გადამხდელების ინტერესები.  

24. შეუძლიათ თუ არა თავად ამხანაგობებს თავისი ინტერესების ლობირებისათვის შექმნან უფრო ფართო გაერთიანებები?

ბმა-ს შესახებ კანონის 25-ე მუხლი პირდაპირ და სპეციალურად უშვებს ასეთ შესაძლებლობას: „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობებს საერთო ინტერესების დასაცავად შეუძლიათ შექმნან გაერთიანებები საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით“. 

პასუხისმგებლიანი ინვესტირების და ამ მხრივ ინტერესთა ჯგუფების გაერთიანებების შესახებ მეტი ინფორმაცია დამატებით შეგიძლიათ იხილოთ შემდეგ გვერდებზე: საზოგადოებისათვის სასარგებლო შეთანხმება და ინტერესთა ჯგუფები v. არასამთავრობო ორგანიზაციები 

ლევან ჯორბენაძე

ადვოკატი